Fabian szuka terenów pod inwestycje w OZE

W poniższej opowieści, wszelkie podobieństwo do osób i zdarzeń jest przypadkowe 🙂

Poznaj więcej opowieści o Fabianie, który rozwiązuje problemy korzystając z GIS.Box

_____________________________

 

Firma Fabiana – doradcy na rynku nieruchomości – postanowiła uczestniczyć w transformacji energetycznej. I zarobić na niej.

Transformacja energetyczna dzieje się teraz. Jednym z jej efektów, który widzimy na co dzień, są farmy fotowoltaiczne, które pojawiają się jak grzyby po deszczu. Widać je z okien pociągów, samochodów. Oczywiście sama budowa farmy i produkcja zielonej energii jest ostatnim elementem całego procesu inwestycyjnego, który polega na:

1. znalezieniu odpowiedniego terenu,
2. podpisanie umowy z właścicielami,
3. zdobycie masy pozwoleń (w tym warunków przyłączeniowych)
4. samej budowie
5. eksploatacji farmy

Najważniejszym, a nie wspomnianym, elementem tego procesu jest oczywiście model finansowy całego przedsięwzięcia, bo transformacja, transformacją, ale to musi się opłacać. Każda firma, ma inne podejście: jedni szukają terenów pod duże inwestycje, inni pod mniejsze, jednak na koniec dnia w Excelu finansisty zawsze musi być na zielono.

To, czy arkusz finansisty jest “na zielono” i czy ostatecznie daje “zielone światło” na inwestycje zależy od mnóstwa czynników, które w dużej części zależą od sytuacji w terenie, na mapie. Na mapie nie znajdziemy informacji o cenach energii w perspektywie dekady, ani o cenach i czasie dostawy paneli, ale znajdziemy mnóstwo danych, które wpłyną na opłacalności inwestycji. Przede wszystkim:

1. Czy w danym miejscu w ogóle mogę coś budować? (formy ochrony przyrody, plany miejscowe)
2. Gdzie jest najbliższy punkt, w którym mogę “wpiąć się” do sieci
3. Co to jest za grunt? Jaka jest jego klasa (czyt: jakie będą koszty odrolnienia?)
4. Jaki będzie koszt budowy infrastruktury (np. kabli)
5. itd.

 

Dobre początki

Zarząd korporacji zdecydował, że poszukiwaniem terenów zajmie się nowa jednostka – startup, którego celem głównym ma być wyszukiwanie terenów pod inwestycję (screenieng), rezerwacja gruntów oraz zdobywanie pozwoleń (permitting). Teren gotowy pod budowę farmy, miał być dalej sprzedawany międzynarodowym inwestorom, wyspecjalizowanym w realizacji inwestycji i eksploatacji farmy.

Zadanie wydawało się dość proste:

1. CEO startupu został John: finansista z Londynu, partner w korporacji Fabiana. To on miał czuwać nad tym, żeby plan (i wynik!) finansowy się zgadzał. Poza tym miał duże doświadczenie w aspektach finansowych i prawnych inwestycji z OZE oraz miał dostęp do inwestorów z londyńskiego City.
2. Z polskiego oddziału korporacji, do startupu przeszła Magda i Karolina, które miały zorganizować zespoły (zatrudnić młodych ludzi, którzy nie boją się pracy w terenie, z ludźmi z którymi będą musieli dużo negocjować).
3. Zadaniem zespołów było wyszukiwanie terenów, nawiązywanie relacji z właścicielami i podpisywanie umów. Każdy z zespołów liczył 10 osób.

Po hucznym otwarciu, zaczęła się codzienność. Zadanie wydawało się w istocie dość proste: “idźcie, szukajcie, dostarczajcie świetne tereny!” Zespoły cały czas siedziały z nosem w komputerach, czasem ktoś wyjeżdżał na drugi koniec Polski w delegację, powstawało dużo arkuszy kalkulacyjnych. ktoś ciągle komuś przesyłał pliki PDF w formatkami potencjalnych terenów. Zarządzanie operacyjne zostało powierzone kierownikom zespołów. John raz na miesiąc doglądał startupu na spotkaniu z Magdą i Karoliną.

 

Prezentacja

Po dwóch kwartałach, sponsor startupu, czyli zarząd korporacji Fabiana, przy okazji spotkania zespołów z Europy Centralnej poprosił o prezentację, raport z działania startupu. Prezentować miała Karolina. Fabian nie był szczególnie zainteresowany, ale ostatecznie był na sali podczas prezentacji.

 

Nie poszło dobrze…

 

Karolina pokazała mapę Polski z kilkoma kropkami, potencjalnymi lokalizacjami, na następnych slajdach było dużo screenów z geoportal.gov.pl z liniami rysowanymi w Corelu, jakieś tabelki, jakieś zestawienia. Nie udało się zrobić wrażenia sukcesu. Co gorsza, zaczęły się pytania:

1. ile hektarów terenu zostało sumarycznie “podpisane” w całej Polsce?
2. ktoś zapytał, że potencjalna inwestycja w Luboniu leży bardzo blisko rzeki i czy nie są to przypadkiem tereny zalewowe?
3. ktoś inny próbował się dopytać, które działki zostały przeanalizowane w okolicy GPZ, który ponoć ma być modernizowany i są szanse na dostępne moce.
4. na pytania ogólne, o tereny zarezerwowane przez konkurencję, o farmy w budowie oraz o możliwości wykorzystania terenów nie pod PV tylko pod energetykę wiatrową, Karolina nawet nie wiedziała jak odpowiedzieć.

Pozostało wrażenie chaosu. Dodatkowo John, który znał wyniki finansowe, nie miał powodów do zadowolenia:

1. bardzo duże wydatki na pracowników
2. ekstremalnie duże wydatki na samochody, paliwo i hotele itp.

Efektem półrocznej pracy okazało się kilka arkuszy w Excelu i kilkaset plików PDF, zawierające trochę danych…

Audyt

 

Fabian już w połowie prezentacji domyślał się, co jest źródłem problemów. Wiedział jak pomóc. Po prezentacji podszedł do Johna i zaproponował swoją pomoc w zmianie funkcjonowania startupu. Wiedział, że to jest miejsce, w którym GIS wniesie dużą wartość.

Na początek, chciał poznać całą historię. Zebrał więc jak największą liczbę osób zaangażowanych w startup na spotkanie/warsztaty:

Zadawał im proste pytania:

1. Jak szukacie tych działek?
2. Na podstawie jakich danych?
3. Jak archiwizujecie wyniki swojej pracy?
4. Jak wygląda obieg informacji?

To, czego się dowiedział nie zaskoczyło go wcale:

• Zespół miał bardzo różny backgroud (od budowlańców, po historyków sztuki)
• Zespól nie miał wystandaryzowanych narzędzi. Część pracowała na geoportal.gov.pl, część znała QGIS, obieg danych odbywał się prawie wyłącznie e-mailiowo.
• Dane o liniach energetycznych, głównych punktach zasilania zostały kiedyś od kogoś kupione. W zasadzie nikt nie pamiętał kiedy i od kogo.
• Zespoły podzieliły się terytorialnie i każdy mniej więcej wiedział co się dzieje w jego gminie/powiecie, ale w przypadku rotacji pracownika, cała wiedza znikała razem z nim…
• Dane przestrzenne były weryfikowane na geoportal.gov.pl, geoportalach lokalnych lub innych geoserwisach. Wiedzy o pochodzeniu i jakości danych, prawie nie było.

Podsumowując: nic nowego. To się dzieje w wielu miejscach. Jak rozwiązać to zagadnienie?

 

Plan, czyli jak to naprawić?

Przede wszystkim Fabian zrobił warsztaty z Magdą i Karoliną oraz Johnem. Celem warsztatów było zaprojektowanie zmiany.

1. Wspólnie określili cel główny działania. Celem zostało: zwiększenie banku ziemi (terenów zarezerwowanych u właścicieli pod przyszłe inwestycje) i ograniczenie kosztów pozyskiwania terenów o połowę. Od tej pory każde działanie musiało przejść weryfikację, czy zbliża ich do osiągnięcia celu.
2. Kolejnym krokiem była prezentacja dotychczasowych dokonań Fabiana (między innymi baza terenów inwestycyjnych, którą zorganizował Fabian) oraz kilku nieźle działających publicznych systemów GIS. Celem tej prezentacji było podniesienie i wyrównanie poziomu wiedzy wśród “kadry managerskiej” na temat potencjalnych możliwości. Bez poszerzenia wiedzy o GIS, Magdzie, Karolinie i Johnowi trudno byłoby wdrażać procedury oparte o GIS. Obiecali sobie, że zrobią podobne warsztaty z całym zespołem.
3. Kolejnym krokiem było zebranie pomysłów dotyczących tzw. produktów informacyjnych, czyli narzędzi, dzięki którym łatwiej osiągną swój cel. Tu Fabian pomagał najbardziej:
   1. Wspólna baza danych na temat głównych punktów zasilania, infrastruktury elektroenergetycznej, form ochrony przyrody i innych ograniczeń środowiskowych (tereny zalewowe, tereny górnicze itp). Wszyscy pracownicy powinni mieć łatwy dostęp do tych danych. Oszczędzi im to problemów z wielokrotnym poszukiwaniem tych samych danych
   2. Narzędzie do inwentaryzacji analizowanych terenów w celu akumulowania wiedzy na temat wykonanej pracy.
   3. Narzędzie współpracy on-line. Chodzi o łatwe wyszukiwanie odpowiednich terenów, prezentacja ich na spotkaniach oraz podczas pracy w terenie.
4. Następnie przystąpiono do badania możliwości.

Fabian oczywiście zaproponował wykorzystanie GIS.Boxa, którego znał i lubił. Domyślał się, że wszystkie niezbędne produkty da się stworzyć w oparciu o standardowe narzędzia. Ale pojawiły się kontrpropozycje:

– A może skorzystamy z QGIS? – zaproponowała Karolina. Propozycja nie była zła: to darmowe oprogramowanie, połowa zespołu i tak z niego korzysta…, Fabian odpowiedział

– QGIS to dobra opcja. Wymieniłaś zalety, ma jednak sporo wad: to profesjonalne oprogramowanie: ludzie mogą się go bać używać: za dużo ikonek: boją się, że coś zepsują. Dodatkowo: mamy dużą rotacje, a szkolenia trwają i mogą być kosztowne, a my skorzystamy z 3% możliwości jakie daje QGIS.

– To może jakiś CRM? – zaproponował John. I tak chcemy zbierać informacje o właścicielach. Może uda się dostosować coś, co jest na rynku?

– Bez mapy nie damy rady. Nie tędy droga…

Warsztaty skończyły się późnym popołudniem. Po prezentacji i warsztatach każdy z nich miał po kilkadziesiąt nieprzeczytanych e-maili, więc stwierdzili, że spotkają się za dwa dni. Fabian miał cały dzień, żeby przemyśleć pomysły i skonfigurować GIS.Box.

Rozwiązanie, czyli co zrobił Fabian?

Fabian wiedział, że

1. Baza danych

Fabian wgrał do GIS.Box następujące dane:

1. Główne Punkty Zasilania – plik shp, który za kilka tysięcy kupiła Karolina. Okazało się, że były to lokalizacje pobrane z OpenStreetMap z dodanymi kilkoma wartościowymi atrybutami (data ostatniej modernizacji, data planowanej modernizacji itp)
2. Lokalizację linii najwyższego, wysokiego, średniego i niskiego napięcia. Pobrał te dane częściowo z OpenStreetMap, a częściowo z BDOT10K. Nic lepszego nie miał… Póki co musiało wystarczyć
3. Wgrał warstwę z powiatami i gminami. Dodał kilka interesujących atrybutów (link do lokalnego geoportalu, BIP itp.) Atrybuty były puste, ale zachęci ludzi ze startupu do wypełniania tych danych. Na pewno się przydadzą.
4. Dodał WMS z
   1. działkami z Krajowej Integracji Ewidencji Gruntów
   2. infrastrukturą podziemną z Krajowej Ewidencji Uzbrojenia Terenu
   3. planami z Krajowej Integracji MPZP
   4. Formami ochrony przyrody z GDOŚ
   5. Ortofotomapą z Geoportal.gov.pl

Do tych danych miał mieć dostęp każdy. Sporą kwestią okazała się aktualizacja tych danych. W późniejszym etapie okazało się, że to etat dla jednej osoby. Łukasz, człowiek z zespołu Magdy stał się administartorem danych z firmie i zamiast szukać terenów, regularnie szukał danych na stronach operatorów, pozyskiwał informacje o planowanych modernizacjach i budowach sieci energetycznych.

2. Inwentaryzacja działek

To było wyzwanie! Okazało się, że szukanie tych działek nie jest takie proste. W zależności od profilu działalności inwestora, okazało się, że każdy szuka czegoś innego:

1. Jeden chce olbrzymie tereny (kompleksy działek ok 100 ha), które mogą być dość daleko od GPZ, bo przy takiej skali inwestycji doprowadzenie 25 km kabla nie stanowi problemu
2. Drugi chce mniejszych działek, przy transformatorach
3. Trzeci bierze wszystko jak leci byle było mało właścicieli, z którym trzeba się dogadać
4. Czwarty skupuje wszystko jak leci bo chce stawiać elektrolizery i produkować zielony wodór. Jest niezależny od warunków przyłączenia do sieci, więc teren może być gdziekolwiek

Tu przydał się nowy moduł GIS.Box – Wyszukiwarka Terenów, oraz narzędzia takie jak Stwórz nowy obiekt z geometrią działki. Fabian przygotował źródła danych z odpowiednimi słowniami i wmyślił procedury, na bazie których zespoły miały:

1. najpierw wyszukiwać tereny wyszukiwarką, następnie
2. dokonywać analizy pod kątem kryteriów, których póki co nie można zautomatyzować (klasy gruntów, planowanie, własność)
3. jeżeli jakaś działka,teren były perspektywiczne, to należało z niego “skleić kompleks” i opatrzyć dodatkowymi atrybutami.

Ten element był najbardziej zmienny i tu procedury często się zmieniały. Proces był doskonalony wraz ze wzrostem wiedzy i umiejętności zespołu.

 

3. Narzędzie do współpracy on-line

Tu było najprościej, bo w zasadzie nic nie trzeba było robić. GIS.Box wszystko miał. Comiesięczne spotkania na Teams z Johem były w zasadzie wirtualną wycieczką po Polsce, podczas której sprawdzano postępy w pozyskiwaniu dokumentacji i rozwiązywano bieżące problemy, szacowano ryzyka i podejmowano decyzje. Dzięki wykorzystaniu interaktywnej mapy wraz z pełnia informacji z inwentaryzacji oraz z kontekstem z danych publicznych, nie było pytań na które nie dało się się odpowiedzieć.

 

Wdrożenie

Ustalenie procedur i skonfigurowanie Systemu to jednak dopiero cześć sukcesu. Kluczowym elementem jest sprawienie, żeby wszyscy w zespole rozumieli działanie procedur i je respektowali. Jak to się odbyło w naszym startupie?

1. Jako pierwsze było szkolenie z podstaw GIS (czym się różni wektor od WMS i o co chodzi z tymi układami współrzędnych) z dużymi elementami omawiania infrastruktury informacji przestrzennej w Polsce (czyli o co chodzi z tym, że geoportali jest tak dużo, a na części z nich dane pochodzą z innych źródeł). To był niezbędny krok, żeby wszyscy operowali tymi samymi pojęciami. Szkolenie zostało nagrane i umieszczone w firmowej bazie wiedzy w celu przypominania sobie co jakiś czas oraz w celu onboardingu nowych pracowników.
2. Następnie odbyła się prezentacja GIS.Boxa jako narzędzia do wspólnej pracy. Tu trochę pomógł Fabian, który miał największą wiedzę techniczną. Na szkoleniu wszyscy dowiedzieli się, że mają dostęp do spójnej bazy danych oraz do wyszukiwarki. Bardzo dużą ulgą dla wszystkich był fakt, że nie muszą już szukać w wielu źródłach jednocześnie.
3. Następnie zostały omówione i pierwszy raz przedyskutowane procedury związane z inwentaryzacją działek. Dyskusje były gorące. Dzięki wiedzy ze szkoleń, wszyscy wiedzieli, że część danych można analizować automatycznie, a część (tych z WMS) niestety nie… Umówiono się, że w początkowym okresie procedury będą weryfikowane raz w miesiącu w celu dojścia do optimum
4. Później odbył się najtrudniejszy etap, czyli “okres babysittingu”. Pracownicy zaczęli działać, co chwilę zgłaszali problemy. Część była zadowolona, część była… mniej zadowolona, jednak stopniowo wszyscy zaczęli działać na GIS.Box.
5. Comiesięczna weryfikacja procedur przynosiła ciekawe wnioski, na podstawie których lekko modyfikowano atrybuty lub wartości słowników. To był dobry czas.

 

Pozytywne zakończenie, czyli kolejna prezentacja półroczna

Po udanym wdrożeniu, Fabian rzadko kiedy interesował się startupem i OZE. W zasadzie bohatersko rozwiązywał inne problemy, przed którymi stanęła jego korporacja… Wszystkie bieżące zagadnienia były rozwiązywane przez Magdę i Karolinę wraz z Zespołem.

Bardzo szybko okazało się, że GIS.Box stał się podstawowym źródłem informacji, a zakładka z GIS.Boxem była stale otwarta nawet u Johna, który pokazywał specjalnie przygotowane dane na spotkaniach z inwestorami. Nie prosił nikogo o przygotowanie prezentacji, wydruków itp. Dobrze wiedział, że dane są zawsze aktualne i poprawne.